广东省东莞市人民政府


东莞市土地收购储备实施办法

东莞市人民政府令第39号


（2001年8月15日市长令第39号发布，自发布之日起实施）

第一章 总则

第一条为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，促进城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条东莞市行政区域范围内国有土地收购、储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，对依法征用、收回和需盘活的土地进行储备，经前期开发利用后，根据土地市场供求现状和城市规划要求，为建设用地提供前期服务的行为。
第四条东莞市土地储备中心(以下简称“储备中心”)受市政府委托负责实施土地征用、收购、储备以及土地出让的前期准备工作，隶属于市国土资源局。
第五条下列土地应当进行储备：
(一)因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；
(二)为政府带征的土地；
(三)依法没收的土地；
(四)依法收回的抛荒、闲置以及其他无力继续开发的土地；
(五)因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土地；
(六)使用期限届满的土地；
(七)土地使用权人申请收购的土地；
(八)其他需要进行储备的土地。
第六条土地储备工作实行预报制度。凡符合本办法规定的储备条件的土地，用地单位或其主管部门应提前报告储备中心。
第七条储备中心应根据土地利用总体规划、产业结构调整及城市建设规划和东莞市土地市场供求状况，制定土地收购储备计划。
第八条储备中心应依照法律、法规并按本办法的规定，对依法征用、收回、收购的土地进行开发利用。集体所有土地需要储备的，必须依法．办理征用手续。土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第九条土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期、按规定交付土地。
第十条市计划、经济、建设、规划、财政、房产、国土等管理部门应按各自职责，协助做好土地储备的相关工作。

第二章 土地使用权收购储备

第十一条为政府带征的土地和依法没收、收回的土地，按照有关程序办理有关手续后，交由储备中心储备。
除前款规定外需要储备的土地， 由储备中心按照本办法的规定进行收购。
第十二条土地收购的一般程序：
(一)申请收购。凡符合本办法规定的土地收购条件的土地，其土地使用权人应持有关资料，向储备中心申请收购。
(二)权属核查。储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
(三)征询意见。储备中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向市规划部门征求控制性详细规划意见。
(四)费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。
(五)方案报批。储备中心提出土地收购的具体方案，报市国土管理部门审批；其中特殊地块的收购储备方案还须报市城市建设工作领导小组批准。
(六)签订合同。收购方案经批准后，由储备中心与原土地使用权人签订土地收购合同。
(七)收购补偿。储备中心根据土地收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，按照土地置换的差价进行结算。
(八)权属变更。原土地使用权人与储备中心共同向市国土管理部门申请办理权属变更登记手续。
(九)交付土地。根据土地收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十三条土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
(一)土地收购申请书；
(二)法人资格证明书(属个人的，应提供本人有效身份证明)，委托他人办理的应提供授权委托书；
(三)营业执照；
(四)土地使用权合法凭证；
(五)房屋所有权合法凭证；
(六)数字化地形图；
(七)主管部门意见；
(八)其他需要提交的资料。
第十四条土地收购合同应当载明以下内容：
(一)合同双方当事人；
(二)收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
(三)土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
(四)交付土地的期限和方式；
(五)双方权利和义务；
(六)违约责任；
(七)解决争议的方法；
(八)双方约定的其他事项。
第十五条土地收购合同一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十六条实施收购的土地以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自土地收购合同生效之日起自行解除，由市国土资源局收回原《土地使用权使用证》，并予以注销。
第十七条土地收购补偿费一般按收购土地的开发成本计算。以出让方式取得土地使用权的，土地收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应支付的出让金部分。
第十八条土地收购补偿费可通过以下方式确定：
(一)由东莞市地价评估机构(经省级以上国土资源部门批准的具备土地评估资质)依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定进行评估后，由市国土管理部门依法确定。
(二)按住宅用地和工业用地基准地价的中间价确定。
(三)按收购合同约定的土地招标、拍卖所得的比例确定。
(四)按本市征地拆迁有关规定标准或双方协商确定补偿费用确定。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由储备中心与原土地使用权人结算差价。

第三章储备土地前期开发利用

第十九条储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
(一)前期开发。储备中心在储备的土地使用权出让前，完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。
(二)土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地使用权出让前，储备中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变使用用途。
第二十条储备中心如需委托拆迁人对储备土地地上建筑物及附属物实施拆迁的，应当采取招标投标的办法确定拆迁人。
第二十一条土地储备前期开发利用中涉及该土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押或临时改变使用用途的或地上建筑物及其附属物拆迁的，储备中心应持有关用地批准文件及土地收购合同，依法到有关部门办理审批或登记手续。
第二十二条土地储备前期开发利用活动应当遵守国家法律法规、规章和市政府的有关规定，并不得损害公众利益。

第四章储备土地供应

第二十三条本办法所称的储备土地供应，是指储备中心根据土地市场供求会同有关部门制定土地供应计划，有计划地统一向土地使用者供应土地。
第二十四条储备中心应将储备土地的信息向社会公布。
第二十五条储备中心应对拟出让的储备土地的收购、前期开发成本进行测算，拟定储备土地的招商方案。
第二十六条储备中心储备的土地7用于经营性房地产项目建设的，应通过有形土地市场采取公开招标、拍卖的方式确定土地使用者。非经营性用途的储备土地可通过招标、拍卖的供地方式确定土地使用者，也可通过协议出让方式确定土地使用者。

第五章储备中心资金运作管理

第二十七条储备土地资金运作实行收支两条线，并接受市财政、审计部门的监督。
第二十八条土地储备资本金来源：
(一)市财政拨款；
(二)储备土地增值部分资金；
(三)土地使用权出让金垫支；
(四)储备土地的经营收入。
第二十九条土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用：
(一)土地使用权收购补偿费用；
(二)地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用；
(三)储备土地的前期开发费用；
(四)储备土地的管理、招商等其他费用。

第六章法律责任

第三十条土地使用权人对符合储备条件的土地，未申请储备而擅自转让土地使用权、地上建筑物及其附属物的，有关部门不得为其办理审批、登记手续，并应依照有关规定进行处理。
第三十一条储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，已支付给原土地使用权人的定金不予返还。
第三十二条原土地使用权人未按规定交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物(构筑物) 的，储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由储备中心依法申请人民法院强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第三十三条储备中心工作人员玩忽职守、滥用职权，造成重大损失，或利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条土地收购储备、前期开发中发生纠纷的，争议双方可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第七章附则

第三十五条本办法由东莞市国土资源局负责解释。
第三十六条本办法自发布之日起施行。



本人于2005-12-4在贵站发表的译文《屠宰场案的负面影响》，经再次修改，现重新修订并发表！

屠宰场案的负面影响（修订版）

[美]威廉.H.麦勒 著
宋飞 译

（本文及《美国诉微软案》译自《法律界名人英语经典演说辞》 项阳编著（5元丛书第五辑 主编 马德高 张晓博 范希春） 中国对外经济贸易出版社2000年8月第1版 此次翻译未经原作者及编著者的同意，故仅供学术研究使用。）


每天，成百上千的美国人被卷入严重的民事纠纷中，这在美国是史无前例的。这些人因自己的行为而面临逮捕、罚款乃至监禁的风险。你不会再看到有人在声势浩大的游行示威后被纠察队员驱赶或是从运粮车旁拖走。相反，你会发现通过千辛万苦和努力奋斗为自己家庭挣取诚实收入的人们被起诉。他们遵守着全国范围的州市两级法律和规章，可悲地是，这些事情竟让他们触犯了法律。
这些辛勤劳动的男女们反倒成为了这片大陆的法律之下的贱民，这就是屠宰场案和提倡经济自由化的宪法保护的全部内核所造成的负面影响。
在屠宰场案中，最高法院以一个5比4的判决（在那时是一个少见的秘密投票）准许被行贿的路易斯安那州立法机关为正在进行屠宰的家禽创制一个长达25年的垄断法令。立法机关授予一家公司以独占权，让其经营新奥尔良的一家屠宰场，其它屠夫如果要进行家禽屠宰，就得使用那里的设施并接受它的收费服务。失去生计的屠夫们为保护其经济自由权利，向法院提出对这部新制定的第14修正案中的“特权或豁免”条款进行审查。
对当时的屠夫们和如今的美国人来说，不幸的是，法院没有同意屠夫们的要求。大多数法官抛开该条款的本来意图，认为“特权或豁免”包含的仅是宪法所认可的原权利，正如宪法规定人们有权从事对外贸易、有权申请人身保护令状、有权自由进行州际迁徙。但这个条款并不违反人权法案，也不违反经济自由化原则。
什么样的人挺过了这样的诉讼之灾?像二十年前移民到美国开始新生活的医院职工赫克托. 尼克兹这样的人.以前,当他失去他的工作, 他可能会继续靠福利救济或者沦为失业.现在则相反,他决定到纽约的通勤专车上为他的皇后社区从事安全、高效率、低成本的运输工作。
每天,赫克托在他所在地区开车送几千人次上下班.而且他不孤独,上百名其它企业的通勤专车司机与他干着同样的事,每天送近4万人次往返于皇后社区与布鲁克林之间.赫克托有一个忠实的客源和一个没有污点的安全记录,正如我的同事尼克尔.加内特喜欢说的那样,他与其它司机"都是从事送人们上下班的工作".
身处一个超过10％的人口依靠公共救济、将近2％的经济是由黑市操纵的城市中，你如果认为，这样一家诚信企业会得到鼓励支持，那么你就错了。依照纽约州的法律，像赫克托. 尼克兹和他的同行们的行为是非法经营，因为他们在与处于垄断地位的公汽竞争。按照法律，他们的客车定期会被没收，他们还会被迫交纳繁重的罚款。而且，在客车服务只收1美元一乘次的同一线路上，提供糟糕透顶的服务的公汽却要收高达3.95美元一乘次，除此之外，每一乘次还要收1.5美元的小费。市政会的一个铁三角--运输业工会，与公汽公司一道，操纵着对赫克托不公平的运输制度，阻碍后者上路经营，如有不从还会对其提起索偿诉讼。
那时像塔利布-T.乌克达和他妻子帕麦拉.法勒这样从80年代早期就开始在哥伦比亚特区经营首批非洲发艺沙龙的人，通过不懈努力，用他们积攒下来准备买车的500美元，开办企业。本着正当经营和将编辫视为一种商业和艺术形式的理念，不久他们的规模就壮大了，并雇请10人为他们经营沙龙。
然而有一天，美容业警察找上门来，要看塔利布的营业执照。塔利布告知此人他没有营业执照，但假如没有对他的生意很不方便，他会申请一个的。
当他了解到在哥伦比亚特区从事编辫，你就得申请领取美容业执照，而拥有这种执照你就得交5000美元去接受大约3到9个月的培训，完成1500个小时的课堂作业。事实上1500个小时全部都要花在与头发天然护理和编辫完全无关的课程上；在培训结束后，他还得用手势和夹卷发以及1938年法案通过时在白人妇女间流行的发型来展示自己的才艺。而且这还不够坏，为了能继续经营沙龙，他还得进修以争取一个经理人执照。所有这些让塔利布感到震惊。
塔利布，像许多其他被设置准入条件的企业一样，面临着不可理喻的要求，这使得他们不得不忽视办理执照，而理性地去决定继续做生意。当然一切努力都命中注定要通过正常途径获取财政支持，或者甚至要做广告。然而，要想获得一个好的生存，塔利布、法勒及其雇员还要继续做生意。
不久，美容业警察又找上门来，这次，塔利布被告知因他没办经营执照，要处高达1000元一天的罚款和一次监禁。这对他们越来越红火的生意无疑是一个巨大的打击。我很荣幸地提到一点，在塔利布等人和司法研究所的不懈努力和大量工作下，政府已宣布撤销对塔利布沙龙的管制规定。通过这个经典的企业案例，他们已在全国继续推广着头发天然护理和编辫，并使二者日益专业化，他们还努力尝试清除到现在仍在全国各个州困扰他们的这个壁垒。
以上这两位，是数不清的英雄中的代表。他们每天都在为抵制州和地方政府为规制市场准入而设置的任意和非理性的法律而奋斗。专家指出，如果存在于州和地方层次的广泛的行政许可法规文件都被取消的话，至少全国有10％的市场占有额将因准入条件的放开而从中受益。
像赫克托和塔利布这样没有一点资本又没有受过正式教育的广大民众来说，法律责任正沉重地压在他们肩上。这些法律壁垒意味着不仅仅是不便或做生意成本的增加，而且还是他们命中注定被正式的经济环境所排斥，而成为靠福利救济而生活的人群。
为了分析企业家准入设限壁垒的遍及情况，司法研究所最近受命对以下7个城市进行调查研究。它们分别是格斯顿、巴尔蒂摩、查罗蒂、底特律、纽约、旧金山和圣迭戈。通过调查研究，我们发现，政府为市场准入设置的合法壁垒遍及广泛，似乎无处不在。例如，在底特律，存在帮母亲摆脱靠福利救济的请保姆照料儿童的急切需求，许多妇女都渴望保姆能为其提供安全且富有爱心的家政服务。依政府设立的条件，儿童中心主任必须是在一所可信赖的大学里工作过60个学期，并且按期组织禁止将小孩丢在公寓里照料的联合检查。结果，在密歇根，大约有超过1.5万名保姆被查出没有营业执照。再看看查罗蒂，你会发现当地已出台一项对家政业发展的禁令，毫无道理地极大阻碍其发展，是为适应全职母亲、老年人和上远班的人而配备的理想职位。而且在纽约，除了受通勤车执照管制的倒霉鬼赫克托之外，要想做一个美容业主，你必须完成超过1600个小时的课堂作业以训练其手艺。当这与纽约政府要求的要想成为一名从事恢复正常心律的高级急救药剂师就得接受116个小时的培训或者要想成为官方认可的防暴保安就得接受47个小时的培训相比，为这个培训所抱怨的任何公共安全和健康要求都会随之而去，转向全心投入。
摆在人们让人面前的问题是，在屠宰场案导致的不幸后果中，法院常规性地认定这样一些垄断和许可证制度这一点让人费解。司法评价的标准竟如此宽大以致于对所有甚至不需要在主张公共健康和安全目标以及政府选择方式以达到这些目标之间相合适。的确，任何合理的可信服的事实只会使一部法律正当地成为当法律通过时即使这一事实决没有经立法机关认真考虑过。
今天这一方式甚至存在于福利改革的不幸后果中，与体验福利权相比，诚信劳动挣钱生活的权利享受不到多少法律保护。
在“特权或豁免条款”缺位时，法院起草其它宪法条款和发展各种各样的法律理论以规制经济管理，最大的争议当然是正在维持的预期过程。最终，这些替代性的宪法性的宪法条款被证明不足以完成它们决不清楚的有意识地表达。结果，只要屠宰场案确立的标准不被挑战，经济自由就保持在宪法的被放逐。
使朦胧通过现在事务状态可能会和使干预年度加长，三个趋势为永久的屠宰场案翻案前景提供希望和为特权或豁免条款重构宪法活力。
首先，学识的不断增长的主体挑战着屠宰场案的道德和法律支持。的确，每个严肃的检验过此案的学者，都相信这是一个错误的判决。学术界和伴随的知识骚动，为推翻这个有害的先前判例提供关键的动力。
与骚动同时发生的是最高法院为认识一些到目前为止未被检验的政府权威的边缘，明显推迟像卢卡斯和洛佩兹这样案子的审理。也许最让人诱惑的是，瑞恩奎斯特法官在多兰案中好像已打开将偏爱宪法权利和那些像经济自由和与次一级威胁相关的财产权利之间一分为二的大门。他指出：“为何把第五修正案这个条款与作为人权法案和第一或第四修正案并列，谈得得那么多，我们认为应该使之降级到后者的一个穷亲戚的地位......”
同时，压倒性的优势的证据和正在大量增加的意见一致的认可福利国家的失败，尤其是在城市内部。这为赞同打开设置准入条件的机会和移开不必要的政府对城内企业的压制的争辩提供了一个社会政治的成熟气候。为了决定屠宰场案中什么应更换，我看没有比从法官布拉德利、菲尔德和斯韦尼的异议更好的地方提起了。在那里你会发现经济自由的一个基础，正如布拉德利法官说的那样，“每个美国市民采纳和遵守合法的产业追求--不损害社会利益。正如他会看到没有不合理的规制和干预也一样合适的权利”。警力会依然被训练以保护公共健康和安全，但不是用来创造垄断或将不理行的条件强加于市场准入。
司法活动的最高级形式是清楚的保护宪法权利的被表述。屠宰场案是作为对如此不理性的司法活动所造成的现实世界后果的可怕的证据而存在的。
基于所有这些或更多的理由，我们必须推翻屠宰场案。我们宪法的神圣迫使我们要这样。 我们研究主管部门可计算的能力需要这样。必须承认，这是一项艰难的挑战但在来年，如果你说这是一项无意义的奋斗，那么我邀请你--跟我一起去试。
我将把你介绍给塔利布和赫克托以及许多像他们那样的人--当你有机会读懂他们的眼神--我将问你两个问题。
我们怎么不去尝试？
如果我们去尝试，我们又怎么会失败？

作者简介：威廉.H.麦勒，美国司法研究所主席，此篇演讲发表于1998年4月华盛顿特区CATO研究中心。1873年，最高法院在著名的屠宰场案中支持路易斯安那州对屠宰行业进行管制的立法。由于法院对这一案件中援引的特权或豁免权条款的解释有问题，因此一直以来，该案在美国司法界颇受非议，此篇演讲便是威廉.H.麦勒主张此案确立原则应予推翻的演说。
译者简介:宋飞,1980年12月11日生,华中科技大学毕业,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》；译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》。

在网上找到的有关屠宰场案的其他介绍，简单整理，以供补充，欢迎大家对译文批准指正！：
1、在“屠宰场案” 中，最高法院多数意见完全拒绝这样的理解，“那里提到的宪法条款（宪法4条2款）并没有创设所谓的州公民权的特权和豁免权。该条款并没有向州公民提供任何他们声称运用的特权与豁免权的保护，它也没有表示要控制州政府对自己公民拥有的权利”。“它的唯一目的是向各州宣布，无论其向本州公民授予、创设权利还是对本州公民运用这些权利加以限制、限定和规制，该州对处于其管辖之下的他州公民的权利予以衡量时，应一视同仁，不得损益”。参见slaughter-House Cases, 83 U.S. 36，77 (1872)。
2、援引特权或豁免权条款有着更深远的影响。正如首席大法官伦奎斯特（Rehnquist）在其异议中所说，赛恩斯案判决“把新的生命注入到了以前休眠的”特权或豁免条款中去，366 而该条款已被最高法院在屠宰场案判决367中的解释搞得奄奄一息。
注：366、1873年，美国最高法院在著名的屠宰场案中支持路易斯安那州对屠宰行业进行管制的立法。由于法院对这一案件中援引的特权或豁免权条款的解释有问题，因此一直以来，该案在美国司法界颇受非议。
3、在联邦最高法院的“司法审查权”历史上的第二个时期（从1865年到1937年的“最高法院革命”），面临的主要是由发展提出的挑战，因为所谓工商业与政府的关系的核心为垄断问题。这一问题虽然集中，但是涉及的层面很广：一是企业与企业之间的关系；二是国家与企业之间的关系；三是企业内部的劳资关系；四是社会各阶层财富分配之不公。正因为如此，这个时期围绕“垄断”问题的矛盾和斗争非常尖锐，这些矛盾和问题的解决意义也更为重大，在推进经济文明方面尤为明显。仅举几例：在1873年“屠宰场案”以及1887年“芒恩案”审理中，联邦最高法院大法官菲尔德建立的“实质性正当程序权利”理论，强调在每个美国公民享有的特权中包含着一项为了谋生而追求合法工作机会的权利，丰富了第五条宪法修正案所提出的“正当法律程序”的内涵和精神。