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导入政务公示制 激发政务管理工作活力/刘仕杰

时间:2024-07-25 16:25:39 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9321
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导入政务公示制 激发政务管理工作活力


锦州铁路运输检察院 刘仕杰


我院为加强基层检察院建设,实现创建先进检察院的目标,提出了机制强检、人才强检、科技强检三项举措。作为全部检察工作重要组成部分的政务管理工作为推进全院创建活动的开展,在院党组的领导下我们充分认识到只有引入科学的管理机制,借助先进科学技术手段拓展管理工作途径,不断强化优政意识,不断提高服务水平与服务质量,才能更好地规范政务管理行为,最大限度地适应检察工作发展的需要。为此我们在政务管理工作中导入政务管理公示制度,并以此为支点,启动整个政务管理工作,以求达到进一步提高服务质量、提高工作效率,增强保障能力,实现政务管理的规范化,从而有力地促进和推动全院创建活动的开展。经过两年来的实践,公示制度激发了管理工作的活力,使各项政务管理工作达到了优质高效的目的,有力地促进和推动全院创建活动的开展。 我们的做法概括的总结为:强化优政意识、公示政务内容、畅通公示渠道、公示产生互动。
一、强化优政意识,塑造精神理念
基层检察院的政务管理工作涉及的工作内容比较广泛,主要包括检察信息、财务管理、车辆使用、档案管理、司法统计、密码通信、文书印信、赃款赃物管理、警械使用、检察装备、计算机信息化管理、内务环境管理等。这些工作无一不与各检察业务职能部门的工作紧密地联系在一起,无一不存在着与各部门之间服务与被服务的关系。所以从服务的角度而言,政务管理活动在本质上是以服务的方式体现的管理行为。如果从事政务工作的人员在服务中存在消极、懈怠、不思进取的思想状态,就会导致相关政务工作的停滞和倒退,都将直接影响到各项检察业务的开展、影响到基层院建设的进程。为此必须强化政务管理人员的责任意识和服务意识。服务意识反映的是人主观心理状态,具有很强的主观能动性,服务意识的强烈与否将在客观上驱动工作人员在管理行为中的积极作为还是消极作为。因此必须使政务工作人员树立起强烈的服务意识和责任感,使他们时刻感受到服务是本职、服务是责任、服务是要求。作为服务意识本身,它属于精神文明建设范畴,只有树立起甘于奉献的精神理念,营造出“讲奉献不讲索取”、“比贡献不比待遇”、“评业绩不评印象”的工作氛围,政务工作人员才能在这种价值取向的引导下,奋发努力、开拓进取,从而打牢服务思想根基。为此我们提出:政务活动的本质是“政务就是服务、服务就是形象”;政务活动的宗旨是“以服务为本,以保障为责,以优质高效为果”。以这两句简单实用、清晰明了的短语口号为精神理念,作为全部政务活动的出发点和落脚点。在此基础上,为使工作人员更准确地把握政务工作全新的思路和要求,使强烈的服务意识贯穿政务活动的全过程,我们明确了政务公示制的指导思想,即以全年检察工作的中心任务为主线,紧密围绕全院争创先进检察院的中心工作,以勤政、务实、公开、高效为基本要求,主动接受全院监督,激励和促进工作人员奋发工作,进一步密切和加强与各部门的配合协作关系,消除服务与被服务过程中不必要的误解与磨擦,实现对各项政务活动的科学管理、实现政务活动的优质高效。
通过以上方法营造出政务管理工作的精神理念,创造出良好的意识形态,为政务公示制的顺利实施提供了强有力的精神支持。
一、 公示政务内容,清晰管理行为
在管理上实行政务公示制的目的,在于通过公示政务管理活动的具体行为方式来接受监督,通过监督与被监督的互动效果来激励工作人员自觉规范政务管理行为。因此,我们从各项政务管理活动入手,对容易出现拖延、迟缓现象、容易产生矛盾的环节充分加以重视,对以下三个方面的内容予以公示。
(一)公示政务管理的规章制度,明晰政务行为的标准和要求
政务管理的各项规章制度是政务管理活动必须遵循的规范。只有公示了规章制度,全院干警才能明确每名政务工作人员的工作标准、要求和责任,才能清晰地掌握应当接受的服务水平和程度,才能对每名政务管理工作人员的服务质量和水平有清晰的评价。因此我们在2001年重新规范和整理了各项政务管理工作的规章制度,使政务行为更加标准化和清晰明确,并予以公示。其中包括:会计、出纳、档案、密码通信、司机、司法统计、库房、文书收发、枪支弹药管理等9项岗位责任制度,以及检察信息、办公用品购买、计算机安全使用、对外接待、内务环境管理等5项制度。这些制度的公示,使各项政务工作的标准和要求清晰明了地展示在全院部门和干警面前,据此要求服务和客观评价有了切实可行的依据。另一方面政务工作人员也因本岗位的工作要求与标准全院干警都已知悉,而自觉地履行本岗位职责。
(二)公示政务活动时限标准,明晰政务行为的时间要求
政务活动的诸多事项都是检察机关各部门在办案办公中所需。因此能否在一定时间内给予很好的解决,将对刑事诉讼的有序进行,及时开展各项检察工作产生很大的影响。因此为规范政务管理活动,我们借鉴刑事诉讼法关于时限的作法,实行政务活动时限化管理,从而使每项政务管理活动的相关操作过程都有一个明确的、可执行的时间限制,避免发生政务管理体活动久拖不决、效率不高、保障不力的现象。我们将这些带有时效性的规定条款汇总制定为《政务管理行为时限标准》,并予以公示。
《政务管理行为时限标准》中对检察信息、会计、档案、密码通信、文书传阅、办公用品购置等15项工作规定了操作时限。举例如下:
例1:关于检察信息工作,我们规定:1、检察长交办的重要检察信息报送时限不超过3日;2、一般检察信息的报送时限不超过5日;3、审核各业务部门送交的信息初稿,审核时限不超过1日;4、各类检察信息的传递,经检察长签发后,传送高检院、省院、分院的时限不超过1日。
例2:关于对办公用品的申请、购买和发放,我们规定:1、各科室局提出的办公用品申请,根据本院的经费状况,办公室主任在一周内做出是否批准的决定,未予批准的办公用品申请,在本月局域网网站政务公示栏中予以说明未批准的原因,并在下次内勤联席会上予以通报。2、经主任批准的办公用品申请,负责采购的人员在一周内完成采购;3、采购回来的办公用品,进行入库登记,二日之内完成用品发放,并履行出库手续;4、经主任批准的办公用品申请,需要当天解决的,经主任决定当天购买和发放;5、经主任批准的办公用品领取申请或各科室局直接向负责人提出的办公用品申请,库内已有的当天发放;6、对于日常必备的办公用品,负责管理的人员应掌握具体的数量,并根据已往发放领取情况,预计可能出现备品不足的,应于备品全部发放完毕前向办公室主任提出购买计划,减少因用品不足影响各科室工作的正常开展。
类似上述的时限规定,将各项政务管理行为所涉及的相关环节给予时限化,从而界定了工作谁负责、工作质量标准、工作完成时限等三大因素,明确了审批者、执行人员的责任和分工、明确了政务管理部门与各业务部门的服务与被服务的时间关系,进而促使政务工作人员不出现对政务活动的搁置、拖延或忽视现象,也避免了各业务部门不必要的误解。
(三)公示政务活动实绩,明晰政务服务的工作成果
有规章制度、有时限标准,是做好政务工作的前提,但政务工作人员不执行,或不彻底执行势必将导致公示制度成为一纸废文。因此在必要责任制度的前提下,必须有一种激励和约束的措施使之主动做好工作,才能达到做好政务工作的目的。我们在公示政务内容、公务时限的基础上进一步扩展公示的内涵,对政务活动实绩也进行了公示,即将每月总体的政务管理工作计划和实际成果以及每名政务管理工作人员的工作实绩予以公示。通过向全院干警展示本月要做哪些工作,实际做了哪些政务工作,工作人员本身做得怎么样,来自我加压,产生全院监督的效果。在此基础上我们曾先后创办《工作通讯》、政务公示栏、《政务工作人员每月工作实绩登记表》作为公示实绩的载体。这项举措,使政务工作的组织者与工作人员必须时时面对月初工作计划与月末工作成果相互比照的全院监督,必须面对是否勤政务实的全院评价,从而增强了为集体荣誉和个人进步而拼搏进取、努力奋斗,从而提高了政务工作的水平的质量。
二、 畅通公示渠道,营造监督氛围
政务管理公示制的核心,是通过营造全院监督的氛围来增强政务工作人员的责任感和进取意识。因此多方位、多渠道公示政务管理活动的相关内容,才能使政务活动全面地呈现在全院干警面前,进而对政务管理活动的行为起到能动的监督作用,才能使政务工作人员真切地感受和意识到自己的工作内容、工作标准、工作时限、工作成果已被全院所知悉、已被全院干警所评价,不按规章制度办、不按标准做、不按时限完就会被全院所否定,就会接受对自己不利的诚信评价。可见公示渠道的畅通与否,对公示制的实行起到至关重要的作用。实践中我们采取了以下两种方式:
1、传统书面方式:2001至2002年,创办每月一期的书面刊物《工作通讯》,内容包括本月工作计划、本月工作实绩、政务工作人员本月工作实绩、政务管理的相关内容。印制《政务管理公示制度》,内含各项政务工作的规章制度、时限标准、政务工作文化理念、工作宗旨。《工作通讯》和《政务管理公示制度》下发到各科室。召开每季一次的内勤联席会,通报政务工作开展情况,加强信息交流。
2、现代网络方式:从2003年1月起开始全面利用北京东方清大公司开发的检察机关信息发布系统,发布各项政务管理的各项内容。设置了政务公示制度、财务行装、车辆枪支、密码通信、司法统计、调研信息、办公用品购买申请、月度工作计划与总结等10个信息栏,在这些信息栏中发布了政务管理的各项制度、时限标准、操作流程、工作开展情况。例如网上进行办公用品购买申请。各科室局在网上将办公用品需求发送到“办公用品购买申请栏”,办公室管理员通过点击“办公用品购买申请栏”,进入各科室局的提请栏,即可见到各科申请。经过研究后对处理的结果,在其提请栏中注明处理结果,如“经检察长决定,资金数额较大,缓办”。由于网上提交的申请和答复,一经发布,其发出的时间、事项内容都是确定的、改变不了的,这样就为今后衡量办公效率高低、是否符合自己规定的时限标准,是否有处理结果产生科室间互动,提供充分了的技术支持。全院干警可以通过分布于各个办公室的微型计算机登陆本院网站浏览政务管理工作的全部情况并且产生明确积极的监督效果。如左图:
三、 公示产生互动,实行交互式管理
我们认为政务管理工作不只是组织者单方面的静态管理,还包括面对服务对象的交互式管理,只有充分把握服务者与被服务对象的工作要求和服务需求,政务管理工作才能服务到位,才能使政务管理行为更好地贴近检察工作实际。只有充分利用沟通情况、征求意见所产生的互动效果,实行交互式管理,才能改进工作作风、拓展工作思路、挖掘工作潜力、达成部门间共识,消除不必要的误解和磨擦,才能有力地推动创建活动的开展。在政务管理中我们注意开辟两种互动途径:一是面对面传统会议互动;二是背靠背网上评论互动。
面对面传统会议互动。我们注意开好两会,即政务管理人员工作会和各科室内勤联席会:
1、开好每月一次的政务管理人员工作会,产生良性的组织者与具体工作人员之间的互动。通过部门工作会议,掌握政务工作人员思想状态、工作思路、工作中出现的需要解决和明确的相关问题,通过组织者与执行者之间的沟通健全相关的制度、完善相关的工作措施、调整工作思路、达成全体工作人员的共识,从而协同一致的贯彻执行各项政务管理工作。
2、开好每季一次的各科室内勤联席会,产生良性的部门间服务与被服务的互动。通过联席会,通报一个季度以来政务工作的情况、听取各科室对政务工作的意见和要求,解答各部门提出的相关政务管理工作方面的疑问。通过联席会,一方面促使各科室深切地认识到政务管理工作确实是要立足于服务全院各项检察工作,确实已经把各项检察工作的办公办案所需作为工作的出发点和落脚点,确实已经把服务作为政务工作的本质要求,从而提高政务管理工作在全院工作中的形象和影响;另一方面,通过各部门的提意见和对相关政务工作的要求,可以使政务工作更好把准各项检察工作需求的脉搏,更好地拓宽工作思路,明确今后的工作方向,使政务管理活动更具有活力和生命力。
背靠背网上评论互动。我们充分利用网上信息发布系统,实现政务管理上的互动。通过网上发布政务工作信息,全院干警一方面可以方便地了解掌握办公室工作情况,另处还可以方便地通过每一项信息下面的“评论”栏发表自己的意见。“评论栏”是一个无时不再的、可以无限次发表意见的意见箱。由于网上发表意见,是可以不用真名的,因此在发表意见时更可以无拘无束,畅所欲言,更易于实现信息上的沟通和互动。
我院的政务管理工作在院党组的领导下,在王英杰检察长的亲自指挥下,不断丰富和完善政务管理公示制,二年来做了大量富有成效的工作,政务管理工作获得了全院干警的认可,群众满意率不断上升。回顾实行政务公示制以来所取得的成绩,我们有如下几点体会:
一、院党组对政务管理的重视,是政务管理创新机制的强大动力。
院党组确定争创先进检察院目标,要实现跨跃式发展,这就促使政务管理工作必须强化管理,必须更新观念,创造新的机制。王英杰检察长指出政务管理工作在机制上要有创新、在管理上要有突破,要取得显著的工作成果。并对政务管理工作高度重视,亲自指挥。2001年我院在档案管理晋升铁道部部级认定标准工作中、2002年密码通信晋升为省一级的工作中、在全力建设科技强检的工作中,王英杰检察长担任晋升级工作领导小组组长、院信息化领导小组组长,经常听取工作汇报,进行多方面指导。在院大修改造、科技强检建设中,王检察长多次与锦州分局党政领导和职能部门相沟通和协调,取得了分局领导的大力支持,分局投资百万元为我院改造办公环境,拨专款60万元用于科技强检和装备更新。这些都浸润着检察长的心血。由于院党组充分重视各项政务管理工作,具体工作人员在执行中就很方便地开展工作,遇到的阻力和困难就少了,同进也强烈的激励工作人员勤于思考、勇于开拓、苦干实干、奋发有为,从而取得了可喜的工作成果。
二、检察机关信息化建设的长足发展为政务管理提供了新的管理手段
我院党组非常重视科技强检工作,把检察机关信息化建设做为推动检察事业发展的一个新增长点来抓。先后投资百万元,与北京东方清大公司合作建设了包括检察机关内部局域网、检察机关信息发布系统、检察机关办案系统在内的多个项目。这些项目的建设,引发了传统办公办案模式的改变,从而使我院开始走上无纸化、网络化、数字化办公的新轨道。正是基于网络化办公环境的形成,才为政务管理提供了崭新的管理手段。“鼠标一点、信息全来”。信息网上录入、网上浏览、交互式的信息沟通,使信息传递更加快捷和准确。政务管理正是借助了信息技术,才更加便捷的让各科室局了解政务工作情况实时监督各项工作的开展,并通过网络评论产生积极的良性互动。
三、实行政务公示制,突出表现为激发了政务管理的生机与活力
实行政务管理公示制以来,极大地调动了政务管理工作人员的责任感和服务热情,“政务就是服务、服务务求优质”的优政意识明显增强,干警积极向上,努力工作,讲服务、比贡献,各项政务工作有序进行,取得了明显的成效。
第一、政务管理公示制的实行,示出了责任心、示出了团结、示出了战斗力。
实行公示制以后,由于每月都要公示工作计划与工作业绩,这样政务管理工作做没做、做得怎么样、言与行是否一致都明显地摆在全院干警监督之下。如果只有工作计划,而没有具体落实,则是明显的搞形式、不负责任,从而无法面对全院干警。因此政务管理工作人员只有齐心协力、勇于开拓,确实地负起责任,踏踏实实地做好本职工作,才能达到政务管理工作优质高效的目的。
在院办公楼大修改造期间,为确保各项检察工作的正常有序进行,确保施工如期完工,确保相关设备及时购进,在办公室沈德成主任的带领下,不怕脏、不怕累、多人多次加班加点,对工程中出现的困难和问题,积极与分局建设分处、财务分处、计划分处、分局工会请示汇报,积极与施工部门联系沟通,有效地组织了搬迁、房间清理、设计规划、组织回迁、处理相关淘汰物品等等,有效地保证了工程进度和检察业务的顺利开展。办公室的工作多次受到院领导表扬,在2001年度被评为锦州分局人民满意政法单位。2002年各项政务和事务工作均列分院系统先进行列。
在检察信息工作中,张太双主任亲力亲为,始终把检察信息工作视为检察工作的“晴雨表”,不断强化优政意识,树立起“大信息”观念,充分挖掘各类信息源。2001年度被锦铁分局党委评为信息工作先进个人。谭亚明同志勤于思考、勇于动脑、深入实际,做到了“勤督促”、“勤动手”、“勤统计”,确保检察信息的高质量。在2001年度谭亚明同志被评为沈铁检察分院系统信息先进个人。
在档案晋升铁道部部级、密码传真晋升省一级工作中,张玉珠、李季同志处处以高标准定位、从严要求,不折不扣地按照升级标准执行,加班加点,早来晚走,做了大量细致的工作,使晋升级工作顺利完成。张玉珠同志在2001年度被评为沈阳路局档案系统先进个人。
第二、政务管理公示制的实行,实现了政务工作的优质高效,促进了全院创建工作。
两年来政务工作人员在政务公示制度的约束管理下,勤肯务实、开拓进取,通过标准化、规范化、时限化的工作模式,取得了可喜的工作实绩。累计完成各项任务600余项,向分局各部门请示汇报50余次。如期完成了全院大修改造任务,安装空调32台,购置了健身器材,建设成了整洁、优美、现代化的办公环境。档案管理工作在路局管内以最高分通过了铁道部部级认定,密码通信工作晋升为省一级;科技强检工作与北京东方清大公司合作建设了内部局域网、检察院业务及办公系统、多媒体示证系统、举报自动受理系统、因特网网站、电子显示屏。撰写检察信息116篇,被上级转发采用79篇,转发率72%,快速、及时、准确的反映了创建工作。安全行车16万公里,完成接待和会议保障40次,复印6万余页,收发传阅各类文件1000余份、收发信件2550件,档案借阅200次。
这些成绩使我院容院貌得到根本改观,办公条件得到极大改善,信息、装备、管理规范达标,为我院去年实现辽宁省先进检察院的创建工作,提供了强有力的政务保障。
第三、政务管理公示制的实行,促进了量化管理。
每月公示部门和工作人员的政务工作成果,这就从时间的纵向和工作人员相互相的横向展示了部门和工作人员的政务管理动态,为量化管理、年终评先、干部考核提供了基础材料和重要依据。
第四、政务管理公示制的实行,形成了科室间互动,加强了协作,互相促进,形成创建的推动力

玉林市房地产交易管理办法

广西玉林市人民政府


玉林市人民政府文件

玉政发[2000]63号

玉林市人民政府关于印发玉林市房地产交易管理办法的通知

各县(市)区人民政府(管委),市直各委办局:
《玉林市房地产交易管理办法》已经2000年12月13日市政府第24次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

二000年十二月二十九日


玉林市房地产交易管理办法

第一章总则

第一条为了加强对城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章的规定,结合全市实际,制定本办法。
第二条在本市城市划规区国有土地范围内从事房地产交易活动,实施房地产交易管理,应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定交易的,不适用本办法。
本办法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务。
第三条境内外的公民、法人或者其他组织,可以依法从事房地产交易活动。
第四条玉林市房产行政主管部门,负责本行政区域的城市房地产交易管理工作。
第五条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家、自治区规定的技术标准和评估程序进行。
第八条下列房地产不得进行交易:
㈠ 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
㈡ 市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的;
㈢ 未登记领取权属证书的;
㈣ 权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的;
㈤ 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
㈥ 依法公告列入拆迁范围的;
㈦ 设定抵押的房地产,抵押权人未书面同意的;
㈧ 以出让方式取得土地使用权,未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的;
㈨ 依法禁止交易的其他情形。

第二章房地产转让

第九条本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括:
㈠ 以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
㈡ 买卖房屋、交换房地产的;
㈢ 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发房地产,而使房地产权属发生变更的;
㈣ 因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;
㈤ 以房地产抵债的;
㈥ 法律、法规规定的其他情形。
第十条房地产转让,应当按照下列程序办理:
㈠ 房地产转让当事人签订书面转让合同;
㈡ 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
㈢ 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理的书面答复;
㈣ 房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
㈤ 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
㈥ 房地产管理部门核发过户单。
第十一条同一房屋产权分割转让时,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。
第十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
㈠ 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
㈡ 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第十三条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应当报市人民政府审批。经批准转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。
第十四条商品房预售必须报市房产行政主管部门审批,取 得《商品房预售许可证》方可进行。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
第十五条房地产转让,房地产的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权,其中共有权人优先于承租人购买的权利。
第十六条纳入国有资产管理的公有房地产转让,还应当经市国有资产管理部门批准,由拍卖行公开拍卖。
第十七条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让价格由转让双方协商议定,向市房产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的,应当按评估价格缴纳有关税费。
第十八条房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,合同必须使用建设部、国家工商局规定的规范文本,合同签订之日起三十日内到房产管理部门申请房产过户登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政主管部门办理土地使用权属变更登记。

第三章房地产抵押

第十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十条房地产抵押实行登记制度。
第二十一条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门办理抵押登记。
第二十二条下列房地产不得设定抵押:
㈠ 权属有争议的房地产;
㈡ 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
㈢ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
㈣ 已依法公告列入拆迁范围的房地产;
㈤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
㈥ 依法不得抵押的其他房地产。
第二十三条办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:
㈠ 抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
㈡ 抵押登记申请书;
㈢ 抵押合同;
㈣《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
㈤ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
㈥ 可以证明抵押房地产价值的资料;
㈦ 登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条以共有的房地产抵押的,抵押应当事先征得其他共有人的书面同意。
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
第二十五条以已出租的房地产设定抵押权,抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人。抵押期间,原租赁关系继续有效。
第二十六条同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。
若干房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。
第二十七条抵押的房地产,由抵押人管理、使用和维修,抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。
抵押期内,抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时,必须取得抵押权人书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原登记机关办理抵押变更登记。
第二十八条抵押的房地产,在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的,应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。
第二十九条有下列情况之一者,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
㈠ 债务履行期满,抵押权人未受清偿,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
㈡ 抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;
㈢ 抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的;
㈣ 抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。
因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的,应当按规定到市房地产行政主管部门办理变更登记手续。
第三十条处分抵押房地产所得款项,应当先缴纳以划拔方式取得土地使用权出让金的款额后,按下列顺序分配:
㈠ 支付处分抵押房地产的所需费用;
㈡ 扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费;
㈢ 偿还债务的本息及支付违约金。
按上列顺序分配后剩余金额,交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时,抵押权人有权向债务人追索不足部分。
同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记的先后顺序清偿;同时登记的,按各方债权比例清偿。抵押人与抵押权人之间另有约定的,从其约定。
第三十一条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
第三十二条因依法处分抵押房地产而取得房屋所有权、其他附着物所有权和土地使用权的,抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内,到市房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第三十三条设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第四章房屋租赁

第三十四条房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十五条房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁的出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同,并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门登记备案,领取《房屋租赁许可证》,《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效凭证。
租赁合同到期,租赁当事人双方同意延长租赁期限的,应签订租赁延期合同,并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。
租赁合同提前终止,当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。
第三十六条住宅用房的租赁,应当执行房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。
第三十七条有下列情形之一的房屋不得出租:
㈠ 未依法取得房屋所有权证的;
㈡ 司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
㈢ 共有房屋未取得共有人同意的;
㈣ 权属有争议的;
㈤ 属于违法建筑的;
㈥ 不符合安全标准的;
㈦ 已抵押,未经抵押权人同意的;
㈧ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
㈨ 有关法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十八条房屋所有权人出租房屋的须依法纳税,并应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人使用,并承担房屋维修责任,租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十九条承租人应当按时缴纳租金,爱护并合理使用承租的房地产,不得擅自将房屋转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的,由承租人负责修复或者赔偿。
第四十条承租人在租赁期限内,与他人互换房屋使用或者将承租房屋转租给他人的,必须征得出租人书面同意,重新签订租赁合同或签订转租合同,并到房屋所在地房产主管部门登记备案。

第五章房地产中介服务

第四十一条房地产中介服务,是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等经营活动。
第四十二条凡从事房地产中介服务,应当依法设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第四十三条设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
㈠ 有自己的名称、章程和财务制度;
㈡ 有固定的服务场所;
㈢ 有10万元以上的注册资金;
㈣ 从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产估价业务的,需有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的必须有规定数量的房地产经纪人;
㈤ 法律、法规规定的其他条件。
第四十四条设立房地产中介服务机构,应先经房产主管部门资质审查合格,再行办理工商登记,领取营业执照后,方可以开业从事房地产中介服务。
房地产中介服务机构应当在领取营业执照后的一个月内,到房产管理部门备案。
第四十五条房地产中介服务机构必须履行下列义务:
㈠ 遵守有关的法律、法规;
㈡ 遵守自愿、公平、诚实信用的原则;
㈢ 按照核准的业务范围从事经营活动;
㈣ 为当事人保守商业秘密;
㈤ 按规定标准收取费用;
㈥ 依法交纳税费;
㈦ 接受房地产主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四十六条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:
㈠ 索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物;
㈡ 以个人名义与委托人进行交易;
㈢ 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;
㈣ 与一方当事人串通损害另一方当事人的利益;
㈤ 法律、法规禁止的其他行为。

第六章罚则

第四十七条房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况,而进行房地产交易的,其行为无效,并应当承担由此产生的法律责任。
第四十八条房地产交易当事人不按本办法规定办理有关登记备案的,由房产主管部门责令限期补办。拒不补办的,按国家和自治区有关规定处理。
第四十九条未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的,依法查处。
第五十条违反本办法第二十一条规定,抵押行为无效;违反第二十七条第一款规定,擅自处分抵押房地产的,其行为无效;造成他人损失的,由抵押人负责赔偿。
第五十一条违反本办法第四十四条规定 , 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,并处以罚款。
第五十二条当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起六十日内向处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第五十三条房地产交易发生纠纷,由当事人双方协商解决;协商不成的,可申请房产主管部门调解,也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五十四条房产主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第五十五条本办法具体运用中的问题,由市房产管理局负责解释。
第五十六条市辖县可参照执行。
第五十七条本办法自公布之日起施行。


对外承包工程、劳务及技术合作外汇管理暂行办法

国家外汇管理局


对外承包工程、劳务及技术合作外汇管理暂行办法
1992年9月10日,国家外汇管理局

一、为了完善外汇管理制度,促进我国对外承包工程、劳务及技术合作事业的发展,鼓励企业创汇,根据《中华人民共和国外汇管理暂行条例》,特制定本办法。
二、凡经对外经济贸易部授权批准经营对外承包工程、劳务及技术合作业务的公司(以下简称公司)的有关外汇管理,均按本办法执行。
三、本办法所称对外承包工程、劳务及技术合作外汇收支系指:
1.公司在境外承包、分包工程项目的外汇收支,包括承包合同项下提供设备、材料、机电产品和备品备件;
2.公司根据签订的劳务合同,在境外开展劳务合作的外汇收支;
3.公司在境内承包经批准以外币计价结算工程的外汇收支,其中包括国际金融组织、外国政府贷款等项下的工程;
4.公司在境内外与外商开展技术合作的外汇收支;
5.公司在境外经营房地产开发项目的外汇收支;
6.公司在境内外承包工程、劳务及技术合作项下设计、咨询、代理的外汇收支;
7.公司承包我国政府援外项目的外汇收支。
四、公司对外承包工程、劳务及技术合作所得可自由兑换外汇,除经国家外汇管理局或其分局(以下简称外汇管理机关)批准留在境外使用外,必须汇回境内。
五、外汇管理机关可根据公司的申请,批准其在外汇指定银行开立现汇往来帐户,并发给现汇帐户使用证。现汇往来帐户只限用于第三条规定范围内的外汇收支。
六、对外承包工程、劳务及技术合作带动国内设备、材料出口收汇,可保留现汇,进入现汇往来帐户。
七、公司按协议或合同分给国内没有对外承包劳务经营权的分包单位的外汇,经外汇管理机关审核,可从其留成外汇中拨付。
八、公司自经批准经营对外承包工程、劳务及技术合作业务的下一个财政年度起5年内,该类业务的外汇收入不上缴国家,全额现汇留给公司;5年期满后按有关规定,外汇净收入的20%结汇上缴国家,80%现汇留成给公司,并开立现汇留成帐户。
九、现汇留成的使用范围可根据有关规定办理,并可参加调剂。
十、公司可设立库存外币现钞备用金,由外汇管理机关核定限额,用于业务所需的零星开支;公司应制定库存外币现钞备用金管理办法,报外汇管理机关审核后执行。
十一、公司临时出国人员用汇按国家规定的标准开支,并自行核销。外汇管理机关定期对公司出国人员用汇进行检查。
十二、公司遇特殊情况需在签订合同之前汇出外汇时,须经外汇管理机关审批。
十三、公司在境外开立现汇帐户必须报外汇管理机关审批,开户后要将开户行、帐号等抄报外汇管理机关备案,并按季报备帐户存款余额。项目完成后应在3至9个月内将项目决算报外汇管理机关,将剩余自由外汇调回境内。
十四、公司在境外的具有法人资格的企业,可以在境外或境内开立现汇帐户,其开户行和帐号要报主管公司并由主管公司报外汇管理机关备案;企业在境内开立的现汇帐户视同境外帐户管理,其境外汇入外汇允许自由汇出。
十五、公司驻外机构(注册但不具有企业法人资格)在境外开立现汇帐户应报外汇管理机关批准。公司应制订向驻外机构汇款的计划,经外汇管理机关审核后由银行监付。
十六、公司应按期向外汇管理机关上报下列报表:
1.现汇帐户收支季报表;
2.对外承包企业年度决算报表;
十七、公司有下列行为之一的,外汇管理机关可根据不同情况,按照《违反外汇管理处罚施行细则》等有关规定处以警告、通报批评、强制收兑外汇、罚款、撤销现汇帐户等处罚;
1.在境外所得自由外汇未按规定汇回境内;
2.外汇净收入未按规定上缴;
3.未经外汇管理机关批准私自在境内或境外开立现汇帐户;
4.未按规定自行向境外汇款;
5.临时出国人员用汇违反国家规定;
6.未按规定向外汇管理机关报送报表;
7.未按本办法其它条款规定执行的。
十八、本办法由国家外汇管理局负责解释。
十九、本办法自1992年10月1日起开始执行,以前各项规定,凡与本办法相抵触者,均以本办法为准。