建设部


建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知

建规[2002]270号



各省、自治区建设厅，直辖市规划局（规委）：

　　随着土地有偿使用制度改革的深入，国家相继实行了国有土地使用权出让制度、土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，土地供给的市场化程度日益提高。土地供给方式发生的深刻变化，对城乡规划管理工作提出了新的更高的要求。按照《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》和建设部等九部委《关于贯彻落实<国务院关于加强城乡规划监督管理的通知>的通知》要求，为适应土地使用制度改革的需要，切实加强和改进国有土地使用权出让的规划管理，现就有关问题通知如下：

　　一、充分认识实施土地收购储备制度、经营性土地招标拍卖和挂牌出让制度的重要意义

　　实施土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，是国家为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，建立公开、公平、公正的土地使用制度，防止国有土地资产流失而采取的重大改革措施，有利于在严格控制供应总量的条件下，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，优化城市土地资源配置、充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率，对城市发展建设也将产生重要影响。各级城乡规划行政主管部门要充分认识实施这些制度的重要意义，认真学习和研究土地收购储备、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让的知识和经验；要适应土地供给制度改革的新情况，研究加强和改进城乡规划工作，充分发挥城乡规划对土地资源配置的调控能力；要切实履行城乡规划管理职能，积极参与、协助政府搞好土地收购储备和经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让工作，保障城乡发展建设健康有序进行。

　　二、切实加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导

　　各地要认真抓紧编制和调整近期建设规划，保证土地收购储备、国有土地使用权出让工作依据城市规划、有计划地进行。

　　要充分发挥城乡规划的综合调控作用，加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导。城市规划行政主管部门要根据城市发展建设的需要和城市近期建设规划，就近期建设用地位置与数量及时向城市政府提出土地的收购储备建议，协助政府制定土地收购储备年度计划，做好土地收购储备工作。要积极参与做好国有土地使用权出让年度计划制定工作。制定国有土地使用权出让年度计划，要依据近期建设规划、土地利用年度计划、建设项目的批准计划，结合当前经济社会发展要求和市场需求情况，科学确定出让地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等。自2003年7月1日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的，不得出让国有土地使用权。

　　要依据城市总体规划加快编制控制性详细规划，提高控制性详细规划的覆盖率，以适应土地供给市场化情况下的规划管理工作的需要；城市中心地区、旧城改造地区、近期发展地区、储备的土地、下一年度建设用地和拟出让的用地要优先编制控制性详细规划；控制性详细规划要明确规划地段内各地块的使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、必须配置的公共设施等控制指标和要求。

　　三、严格规范土地收购、国有土地使用权出让规划管理程序

　　要加强对土地收购的规划指导工作，以利于收购的土地能够按照城市规划确定的用途使用。城市规划行政主管部门应当对拟收购土地进行规划审查，出具拟收购土地的选址意见书，供进行土地收购的单位办理征地、拆迁等土地整理活动需要的相关手续。不符合近期建设规划、控制性详细规划规定用途的土地，不予核发选址意见书，并书面告知理由。

　　要加强国有土地使用权出让前后的规划管理，明确规划监督管理程序。国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确标明出让地块的规划设计条件。国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。

　　国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。经核验，《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件与出具的出让地块规划设计条件不一致的，不予核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，并告知土地管理部门予以纠正。

　　四、切实加强已出让使用权土地使用的监督管理

　　各地城乡规划行政主管部门要切实加强出让使用权土地使用的规划跟踪管理，加强受让人在土地开发建设中执行规划情况的监督检查，建立健全相应的监督管理制度。受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。

　　受让人需要转让国有土地使用权的，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

　　各级城乡规划行政主管部门要适应土地供给制度改革的新形势，结合本地区的特点，积极探索建立和完善土地收购储备、招标拍卖和挂牌出让土地使用权的规划管理制度；转变思想观念和工作作风，树立服务意识，提高办事效率，切实加强和改进国有土地使用权出让的规划管理。

中华人民共和国建设部
二○○二年十二月二十六日


第一章 ? ?

第一? 研 究 ? ?C

近年?黼S著我??萍嫉目焖侔l展，科技??I已?成?槲??罹吒???力的??I。而民?感受最深的，恐怕是股市中的?子?股交易量，每每?渍?w大?成交量的八成以上。而科技??I的?展不但?智慧???嘤兄苯拥年P?S，更衍生出?多特殊的???，例如智慧???嗟囊妻D?授?嗑褪且??很重要的??。
研究我??腔圬???嗟陌l展，?美???嫉娜?耙幻?慰烧f是息息相?。一九八四年，美???H?易委?T??锥裙?加嘘P智慧???啾Ｗo不良之各???危???r台?掣呔影袷祝??е绿?趁缮稀汉１I王??坏姆Q?。一九八七年三月，美????Ω??谥腔圬???啾Ｗo不?所?生的影?，?行?查，一年後?果正式公?。其中登上仿冒黑名?握哂辛??????遥??е旅??S商?p失一?|美元以上的??遥?哺哌_十四????遥????谷幻?邪袷住８?兴氖?偶颐郎讨阜Q，因台?吃谥腔圬???嗟妮p忽，?е旅郎?p失金?高?七?|五千美元以上。此等?的浚???令人??心?。面???H?的交相指?，??犬a、官、?W、研各界?o不?始?Α褐腔圬???唷贿@???域?生?趣。
其中政府方面除了召?相?部???M?Σ撸?K迅速完成各?智慧???喾?傻男抻?工作。而民?方面，亦於民??呤??耆?露??照?匠闪ⅰ喝??捶旅拔?T??弧＜???韧庵???W者?＜壹肮ど唐?I界?袖，?f助政府宣?ПＷo智慧???嗟挠^念。但令人?憾的是??多年的努力，智慧???啾Ｗo的成果，似乎?o法得到美方相??挝坏恼J同，而在今年美??钚鹿?嫉娜?耙幻?沃校???粤忻?话阌^察名?沃 。究竟我??闹腔圬???嘀贫瘸隽耸颤N???呢？??不得不深思此???。
而??冉????诩?⒚媾R的另一????簦?闶羌尤搿菏澜缳Q易??』(The World Trade Organization；以下??ＷＴＯ)???冉??所造成的影?。
加入『世界?易??』???冉??所造成的影??缀?o所不在。例如米酒囤?事件即?橐焕??纱舜蠹??梢愿杏X到影?力之大了。其??加入『世界?易??』???冉??所造成的影?。最大的便是??赌壳霸S多管制商品的?放?口。而?除了??又T多??管制的法律?定之外，也?可娴椒?山缫?????已久的???『商品平行?入』。
但很?憾的，?然平行?入的???，法律界????久，但是由於??对S多???，法律界尚未?成共?，使得各界??丁钙叫休?入」的?多???仍存有???。??一段?r?的研究，??值得重新??Α浩叫休?入』的定?；和『平行?入』?『智慧???唷恢?g的?多??S?行分析，希望能?蜥?清各界的?知。故利用?W位?文??作的?C???Α褐腔圬???唷慌c『平行?入』?姆?膳c管理的角度，做一理?????盏姆治鲅芯俊?br>



















第二? 研 究 ?? ?

??饶壳??斗?傻?W???知，有三?????需要注意；
一、 定?性的???。二、?r?性的???。三、地域性的???。

一、 定?性的???：所?定?性的???，是指??睹?~的定?、???烤?楹危?br> 在法律的?W?或法律著作的撰??上，常常?榱诵形牡姆奖悖???赌承┨厥獾氖录???r，用一???Ｓ忻?~?砑右远?x。使??文章的?者能?蚝芸斓恼莆?热莸木??槐苊庵匮}?述。但是或者由於每??人??斗?汕?畹慕忉?不同，或是??锻?碚Z的翻?差?，常使一??名?出??V?和??解?的不同，甚至相同的一??名?在???不同的?W者?出?截然不同的解?。

在法律的?W???知中，各??Ｓ忻?~的定?和解?，非常的重要。刑法上的「安?匪馈辜?橐焕 。而在『平行?入』?『商?耸?唷坏确矫妫?灿泻艽蟮哪：??Т嬖凇Ｋ?员菊?文的首要工作，?⑹??陡??相??Ｓ忻?~作一定?探索，?清焦?：好掌握??????之所在，做出正?判?唷?br>
二、?r?性的???：所??r?性的???，是指因??r?的不同，在法律制度?社??^念?生?化的情?r下，??垢鞣N法律?念?生差?。?使得?多非法律?ｉT人?T在?W?相?法律?r，因?槲醋⒁獾椒ㄒ?制度的修正，而?生法??用上的??。
??因?r?不同，所造成法律?定?社??F象的不同，可以民法??倨?阜蚱薰谛铡沟南嚓P?定作例子 ，由此我??可以知道，?r?性??斗?傻?W???知的重要性。而在我????的???中，『平行?入』?K?o特?e的法律加以?定，所以??]有法律??拥???。但是由於??科技快速成?的情?r下，?多?鹘y??I的生?模式?生了?×业淖?化。例如『代工』型?B生?模式的崛起。
而??新型?B的生?模式，使得?鹘y??渡?斯δ艿挠^念，面?挑?稹Ｒ怨P?型??等???品?槔??嬲??a的?S商?K不享有在市面上流通最?V的商?酥???Ｓ?啵??艘殉?樾袖N??V告所?予之特殊商品。在此演?下，商??啾Ｗo???慕缍ǎ换蚴桥?唷赫嫫贰慌c否的??剩?灾档弥匦滤伎肌?br> 而另一方面，??人痉???战??丁赫嫫菲叫休?入』的相?判例和研究，多是在民??耸?荒曜笥宜?瓿桑??缰??目煽诳?钒负妥罡叻ㄔ旱南嚓P研究。可是在八十一年之後，我????朔ㄔ???v了民??耸??昙懊??耸??甓?未笮蓿?沟媚切?鹘y的案例和研究，在今日的法?制度下，是否仍然?用?o?，??有加以?男卵芯康谋匾??br>
三、地域性的???：所?地域性的???，也就是俗?的比?法?W上的???，是指因各??姆?芍贫扔兴?煌?????斗????的探?，不能完全模仿外????仨?根????赜械纳??匦院头ㄒ?制度?碜鲅芯俊?br> 我??鹘y的法治?念?K不??，所以?多法律制度都?W?自外??６?腔圬???嘁?楸?砭褪俏鞣??宜?l展出?淼奶厥夥?芍贫龋?????W者更是??T以外????。但是需要注意的是：以法治先???业陌l展做???攘⒎ā⑿薹ǖ?⒖冀桤R固然必?，但是也不能完全忽略??痊F行法?制度的????定。
??法律?用地域?置的情形，在智慧???嗟念I域?r常?生，因?橹腔圬???囝I域可?是法律、科技、?企?I管理等?域的交接地?В??芡耆?莆眨?枰?鞣矫娴??I??。但??炔幌衩????袢?W士後法律的制度，美??W生要?法?W院之前，需先大?W??I。所以美??姆???I人?T多兼具有法律?其它的?域?ｉL，可是??鹊?W者?t多只是具?浞?苫蚩萍嫉?我?ｉL。等到想要?入智慧???囝I域，才再充??其他方面的??I知?。但由於??仍缙?K?]有?似美??闹腔圬???嗟亩唐谟??，所以?多人便?笈美???W?智慧???嗟南嚓P知?。?果就造成了?多比?法?W上的???。
就以商??Ｓ?嗟娜〉弥贫?槔?涸诿????Ｓ?嗟娜〉檬且允褂弥髁x，亦即?⑸????使用於商品或服?罩?希?缜啡???使用，?t?o商??喑闪⒅?裳浴Ｉ?嗽]?灾?旧恚?K不???商??啵?H??对?商?酥?w?倥c效力，具有公告?表?效力而已。而在我??t是?袢≡]?灾髁x。在商?朔ǖ诙???l?定：『商?俗栽]?灾?掌穑?稍]?匀巳〉蒙??Ｓ?唷！凰?晕???擅靼滓?定了，必?????圆拍苋〉蒙??Ｓ?唷?br> ??法律制度的差?性，使得????断嚓P???的探?，很可能出?完全不同的?果。?也就是地域性差?所造成的???。所以在本篇?文中，我?⒁员??姆ㄒ?制度作出??，??丁浩叫休?入』和『商??Ｓ?唷弧ⅰ荷?耸?唷坏???，做一研究。